Дата публикации: 9 октября 2012.
Путь первый: органы власти и застройщик.
При выборе первого варианта решения проблемы неоконченного или замороженного долевого строительства, у дольщиков есть все основания требовать от органов власти достроить их дома за счет ресурсов тех органов власти, которые предоставили застройщику участок земли под строительство жилого дома. При этом права дольщиков, которые являются также гражданами Российской Федерации, защищены Конституцией России, действующим Гражданским Кодексом РФ и целым рядом нормативных актов, из которых можно особенно выделить Федеральные Законы О защите прав потребителей и Об участии в долевом строительстве.
Почему же стоит требовать достроить дом те органы государственной власти, которые предоставили застройщику участок земли под строительство. Потому что они, предоставляя землю для строительства жилых многоквартирных домов, заключают соответствующие инвестиционные соглашения с застройщиком, а значит, несут ответственность перед дольщиками, которые вложили денежные средства в строительство жилья. При этом, если земля была предоставлена компании-застройщику с отрицательной или сомнительной репутацией и без проведения необходимых проверок, то все возникшие вследствие этого проблемы у дольщиков автоматически становятся проблемами органа власти, предоставившего землю. Участники долевого строительства, которые внесли денежные средства на строительство дома и исполнили свои обязательства не должны страдать от недоработок и неосмотрительности в работе властей.
Кроме местных властей есть смысл обратиться и к органам государственной власти с конкретными требованиями. Нередко нерадивые чиновники, выдавшие разрешение на строительство компаниям, пытаются сложить с себя груз ответственности на самих участников долевого строительства, которые, по их мнению, самостоятельно, на свой страх и риск отдали деньги недобросовестному застройщику. Следовательно, если дольщиков обманули, то это проблема их, а не властей. К сожалению после получения таких ответов многие опускают руки и не используют весь арсенал правовых средств защиты, которые предоставлены законом. Например, несмотря на наличие законодательной базы в сфере регулирования долевого строительства домов, еще ни один обманутый дольщик, не попробовал защитить себя, к примеру, обратившись в Страсбургский суд по правам человека с исковым заявлением к Российской Федерации.
Смена застройщика.
Иногда при возникновении проблем в ходе строительства дома происходит смена застройщика, при помощи которой участники долевого строительства собираются решить имеющиеся проблемы. И если она осуществляется без переуступки новому застройщику обязанностей по предоставлению дольщикам квартир от предыдущего застройщика, то могут возникнуть новые проблемы. Как правило, к моменту смены застройщика, в основном инвестиционном контракте права на все квартиры в строящемся доме уже переданы гражданам, внесшим денежные средства. Следовательно, у нового застройщика, помимо права продолжить строительство, появляется дополнительная обязанность предоставить квартиру каждому участнику долевого строительства. Однако в соответствии со статьей 391 Гражданского Кодекса РФ уступка этой обязанности должна происходить в отношении каждой квартиры только с согласия конкретного дольщика. Но на практике такого согласия с дольщиков новые застройщики не берут, как и не возлагают на себя обязанности по передаче квартир в собственность дольщиков после завершения строительства. Следовательно, в самой неблагоприятной ситуации опять оказываются дольщики, которые вообще рискуют остаться без квартир, если новый застройщик, к примеру, решит продать строящиеся квартиры от своего имени, а властные структуры закроют на это глаза. Ведь формально новый застройщик никому ничего не должен.
Если сложилась подобная ситуация, то участникам долевого строительства в Иваново или другом городе России рекомендуется без промедления обратиться в суд с исковым заявлением О признании переуступки прав по инвестиционному контракту новому инвестору ничтожной на основании несоответствия требованиям статьи 391 ГК РФ. Важно, что такая сделка является недействительной и на основании статьи 168 ГК РФ как сделка, не соответствующая действующему законодательству РФ.
Путь второй: дольщики.
Многие участники долевого строительства выбирают именно второй путь решения проблемы достроить дом своими силами за счет собственных средств. Безусловно, этот способ не является единственным и верным, но дольщики, не желая расставаться с мечтой о собственной квартире, решают еще раз вложиться и получить желаемый результат. Кроме того, в пользу этого варианта играет и то обстоятельство, что недострой является лакомым кусочком для алчных коммерсантов, которые готовы заполучить недостроенный дом за бесценок, чтобы в дальнейшем продать его. Поскольку при осуществлении данной операции можно хорошо заработать, то каждый недостроенный объект вызывает интерес у десятка предпринимателей, которые намерены отобрать оплаченные дольщиками квартиры и продать их еще раз. Поэтому чтобы защитить свою недвижимость, участникам долевого строительства рекомендуется не только отстраивать дом, объединив усилия и капиталы, но и защищать свои интересы.
Не смотря на то, что этот путь решения проблемы незаконченного долевого строительства домов выбирают все больше и больше дольщиков, они продолжают сталкиваться с массой проблем, главной из которых остается необходимость собрать дополнительные денежные средства для оплаты строительных работ. Кроме того, денежные средства, которые готовы внести далеко не все дольщики по самым различным причинам, потребуются и после сдачи дома в эксплуатацию. Следовательно, чтобы решение о завершении строительства многоквартирного дома было обязательным для всех будущих собственников, его необходимо принять на общем собрании будущих собственников. На этом же собрании необходимо утвердить решение о создании Товарищества Собственников Жилья в строящемся доме, которое принимается собственниками всех помещений и считается принятым, если за него проголосовали собственники, владеющие более половины будущих площадей дома. На данном этапе потребуется также вести переговоры с каждым из участников долевого строительства, который сомневается или не хочет достраивать дом своими силами и убедить их, что вложение денег в завершение строительства это выгоднее, нежели заново вкладываться в новое строительство.
Права можно уступить.
Если же ни одни из аргументов не подействует на тех участников долевого строительства, которые не хотят вкладывать деньги в достройку дома, то ТСЖ может им предложить уступить право требования на их квартиры. Таким образом, бывший дольщик, получит денежные средства от нового участника долевого строительства, который при оформлении уступки прав сразу же вносит доплату на завершение строительства. Выбрав этот вариант, в выигрыше будет и старый дольщик, получивший денежные средства, и новый участник долевого строительства, приобретший права на квартиру по выгодной цене, и само ТСЖ, которое получит необходимые средства на завершение строительства. Иногда быстро найти покупателя невозможно. В аналогичных ситуациях рекомендуется самому ТСЖ выкупить права на квартиру у дольщика и потом продать квартиру на рынке, таким образом, окупив все расходы, связанные с ее достройкой.
Когда поможет суд.
Еще одной распространенной ситуацией являются дольщики, которые не продают свою квартиру и не желают доплачивать за что либо. К таким участникам долевого строительства могут предъявить денежные претензии их соседи, руководствуясь статьей 245 Гражданского Кодекса РФ. Помимо дольщиков, потратившихся на достройку дома, свои требования к недоплатившему участнику долевого строительства о взыскании с него сумм неосновательного обогащения, может предъявить и Товарищество Собственников Жилья. Таким образом, к соседу, получившему улучшение своего имущества за счет остальных участников долевого строительства, ими могут быть предъявлены десятки исковых заявлений. В рамках исков на квартиру нерадивого соседа могут быть наложены обеспечительные меры, следовательно, ему останется доплатить или переуступить права на квартиру новому дольщику.
Основанием для подачи исковых заявлений станет решение общего собрания будущих собственников о достраивании дома за счет средств дольщиков, определившее такой взнос как обязательный. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах, ТСЖ имеет право в судебном порядке потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов . Данное правило закреплено в статье 137 действующего Жилищного Кодекса РФ, как и положение о том, что ТСЖ может потребовать полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по оплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов в судебном порядке . Следовательно, у Товарищества Собственников Жилья имеются все законные основания потребовать от неплательщиков взыскания суммы доплат на завершение строительства дома и возмещения убытков, связанных с несвоевременным внесением данных платежей через суд.
А здесь необходим специалист.
Еще одним вопросом, который предстоит решить тем участникам долевого строительства, которые решили достраивать дом своими силами является ведение строительно-монтажных, пусконаладочных, отделочных и иных работ, необходимых для достраивания дома. Поскольку данный блок вопросов требует специфических знаний, то без помощи специалиста не обойтись. Нередко он входит в число дольщиков и готов помочь Товариществу Собственников Жилья разобраться в строительной документации, договориться с подрядчиками и решить сопутствующие вопросы. Однако если подобный специалист среди участников долевого строительства отсутствует, то ТСЖ придется воспользоваться возмездными услугами сторонней организации или консультанта, что в итоге должно окупиться. Сложившаяся практика по самостоятельному и за свой счет достраиванию жилого дома дольщиками показывает, что объединив усилия можно не только достроить дом с минимальными потерями, но и изучить все тонкости и этапы взаимодействия со строительными организациями и государственными органами.
Взаимодействие с властями.
При выборе варианта достроить дом самостоятельно, дольщикам придется наладить взаимодействие и с властными структурами. К сожалению, рассчитывать на помощь органов власти дольщикам не стоит, поскольку даже получить от властей разрешение на завершение строительства силами дольщиков не всегда удается с первого раза. Для того чтобы официально начать работы по достраиванию дома, участникам долевого строительства необходимо выступить в инвестиционном контракте в качестве застройщика. Уже на этом этапе дольщики встречают сопротивление как со стороны прежнего застройщика, так и нечистых на руку чиновников. Омрачает ситуацию и то, что порой только органы власти, в лице местной администрации могут убедить бывшего застройщика уйти и передать строительную площадку участникам долевого строительства.
Иногда возникают ситуации, когда застройщик исчезает и найти его по юридическому адресу или иному местонахождению просто невозможно. Здесь дольщикам следует убедить местные власти заключить новый инвестиционный контракт с Товариществом Собственников Жилья. При этом предметом договора будет завершение строительства и ввод в эксплуатацию жилого многоквартирного дома. Наиболее проблемной для участников долевого строительства является ситуация когда застройщик находится в процедуре банкротства, а дольщики намерены заключить договор на переуступку его прав по инвестиционному контракту. В аналогичных ситуациях переуступка прав застройщиком возможна исключительно с согласия арбитражного управляющего либо с согласия собрания кредиторов.
Явочный порядок.
В последние несколько лет были случаи, когда объединенные в Жилищно — Строительные Кооперативы участники долевого строительства, отчаявшись получить разрешение и права на самостоятельную достройку дома, достраивали его, не являясь стороной инвестиционного контракта. А после достройки предъявляли готовый дом местной администрации и строительному надзору, в так называемом явочном порядке. Но здесь проблематичным становилось уже закрепление прав дольщиков.
Новостройки все новостройки.